IB Brinkmann
Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
IB Brinkmann ist ein Ingenieurbüro und erbringt keine Steuerberatung. Die Anwendbarkeit von § 7b EStG im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
§ 7b EStG (Einkommensteuergesetz) ermöglicht eine steuerliche Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen in Deutschland. Im Kern: 5 % der Herstellungskosten pro Jahr über 4 Jahre — insgesamt 20 % Sonder-AfA — können zusätzlich zur regulären linearen AfA geltend gemacht werden. Diese Zusatzabschreibung verbessert die Wirtschaftlichkeit von Mietwohnungsneubau-Projekten erheblich.
Voraussetzungen für die Sonderabschreibung
- ✓Neubau einer Wohnung (keine Sanierung oder Umnutzung)
- ✓Bauantrag zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029 (Antragsfenster nach dem Wachstumschancengesetz)
- ✓Energieeffizienzstandard EH40 mit Nachhaltigkeitsklasse (EH40-NH)
- ✓Nachweis via QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM — nicht EH 55 oder ein niedrigeres Niveau
- ✓Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens 10 Jahre
- ✓Baukostenobergrenze: max. 5.200 €/m² Wohnfläche
Energieeffizienz: EH40 + QNG als Pflichtnachweis
Die Energieeffizienz-Anforderung ist präzise: EH40 mit Nachhaltigkeitsklasse (EH40-NH). EH40 bedeutet, dass das Gebäude einen Jahresprimärenergiebedarf von maximal 40 % des GEG-Referenzgebäudes aufweist — ein anspruchsvoller Standard. Die Nachhaltigkeitsklasse wird durch ein QNG-Zertifikat (QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM) nachgewiesen, das eine akkreditierte Zertifizierungsstelle ausstellt.
Den Energieeffizienz-Nachweis EH40 muss ein gelisteter Energieeffizienz-Experte (EEE/dena) erbringen. IB Brinkmann erstellt diesen Nachweis und begleitet die QNG-Zertifizierung für Neubauprojekte.
Mehr zum Zertifizierungsprozess: QNG-Zertifizierung beim Neubau: Lohnt sich das?
Die Baukostenobergrenze
§ 7b EStG kennt eine Baukostenobergrenze: Die Herstellungskosten dürfen max. 5.200 €/m² Wohnfläche betragen. Bei Überschreitung wird die Bemessungsgrundlage auf max. 4.000 €/m² gekappt. Das bedeutet: Ist das Gebäude teurer als 5.200 €/m², wird die Sonderabschreibung nur auf 4.000 €/m² berechnet — unabhängig von den tatsächlichen Kosten. Die korrekte steuerliche Einordnung prüft Ihr Steuerberater.
Was bedeutet das in der Praxis?
Zur Illustration (keine steuerliche Beratung): Ein Neubau mit 100 m² Wohnfläche und Herstellungskosten von 3.000 €/m² hat eine Bemessungsgrundlage von 300.000 €. Die Sonder-AfA beträgt 5 % × 4 Jahre = 60.000 € zusätzlich zur regulären AfA — das entspricht 20 % der Bemessungsgrundlage. Die tatsächliche steuerliche Auswirkung hängt vom individuellen Steuersatz ab. Ihr Steuerberater kann das konkret durchrechnen.
Doppelter Hebel: § 7b EStG + KfW-Förderung
Dieselbe QNG-Zertifizierung öffnet zwei Türen gleichzeitig: Steuerlich ermöglicht das QNG (als Effizienzhaus 40) die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Förderrechtlich ist das QNG zugleich Voraussetzung für die zinsgünstigen KfW-Kredite im Programm „Klimafreundlicher Neubau" (KFN) in der Stufe „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG". Sie zahlen den Aufwand für Planung, Nachweisführung und Zertifizierung einmal und nutzen ihn doppelt: niedrigere Steuerlast in der Anlaufphase und günstigere Finanzierungskonditionen über die Laufzeit. Genau diese Kombination macht den nachhaltigen Mietwohnungsneubau wirtschaftlich oft erst attraktiv.
IB Brinkmann: Energieeffizienz-Nachweis (EH40/QNG)
IB Brinkmann ist als Energieeffizienz-Experte (EEE/dena) gelistet und erbringt den EH40-Nachweis sowie die QNG-Zertifizierungsbegleitung für Neubauprojekte. Wir arbeiten unabhängig — ohne Bindung an bestimmte Hersteller oder Technologien.
- ✓Energieeffizienz-Nachweis EH40 (Voraussetzung für § 7b EStG und KfW Klimafreundlicher Neubau)
- ✓QNG-Zertifizierungsbegleitung (Koordination mit akkreditierter Zertifizierungsstelle)
- ✓Wärmebrückennachweis nach DIN 4108-2
- ✓Blower-Door-Messung nach Baufertigstellung
Mehr zu unseren Leistungen: Energieberatung Neubau · QNG/DGNB
Aktuelle Entwicklungen: § 7b EStG 2026: Sonderabschreibung bis 2029 verlängert
Weiterführende Informationen: Förderübersicht 2026, unsere Energieberatung sowie energetische Altbausanierung.
Häufige Fragen
- Gilt § 7b EStG auch für Sanierungen?
- Nein. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG gilt ausschließlich für neu hergestellte Wohnungen. Sanierungen und Umbauten fallen nicht darunter.
- Bis wann muss der Bauantrag gestellt sein?
- Das Antragsfenster umfasst Bauanträge zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029 (nach dem Wachstumschancengesetz). Die Anwendbarkeit für Ihr Projekt prüft Ihr Steuerberater.
- Welches Energieeffizienz-Niveau ist für § 7b EStG erforderlich?
- EH40 mit Nachhaltigkeitsklasse (EH40-NH), nachgewiesen durch QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM. EH 55 oder ein niedrigeres Niveau reicht nicht aus.
- Wie lange muss die Wohnung vermietet werden?
- Mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken. Eine Eigennutzung oder gewerbliche Nutzung innerhalb dieser Frist kann zur Rückforderung führen. Details klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
- Was kostet der EH40-Nachweis bei IB Brinkmann?
- Die Kosten hängen vom Gebäudetyp und Umfang des Projekts ab. Auf Anfrage nennen wir Ihnen einen Richtpreis.
- Muss ich die Sonderabschreibung beim Finanzamt beantragen?
- Nein. Anders als bei KfW- oder BAFA-Förderungen gibt es keinen separaten Antrag. Die Sonderabschreibung machen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend — der QNG-Nachweis (Effizienzhaus 40) muss zu diesem Zeitpunkt vorliegen. Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung des § 7b EStG; dies ist keine steuerliche Beratung.
- Reicht ein Energieeffizienz-Nachweis ohne QNG-Siegel?
- Nein. Für den aktuellen Förderzeitraum verlangt § 7b EStG ausdrücklich das QNG als Nachweis der Effizienzhaus-40-Qualität. Ein reiner Energieausweis oder EH40-Nachweis ohne QNG-Siegel genügt nicht.
- Lässt sich die Sonderabschreibung mit KfW-Förderung kombinieren?
- Ja. Steuervorteil und KfW-Kredit „Klimafreundlicher Neubau" schließen sich nicht aus — das QNG ist für beide die gemeinsame Grundlage. Bei der KfW gilt: Antrag vor Abschluss des Liefer- bzw. Leistungsvertrags stellen. Förderfähigkeit und -konditionen richten sich nach den jeweils gültigen KfW-Bedingungen; kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung. Stand: KW 25/2026 — vor Antragstellung auf kfw.de prüfen.