IB Brinkmann
Das Wichtigste zuerst
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und löst die bisherigen Heizungsvorgaben des GEG ab. Die starre Pflicht, jede neue Heizung zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen. Für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer heißt das: Es gibt keine vorgeschriebene Technologie mehr — aber auch keinen Automatismus, der Ihnen die Entscheidung abnimmt. Die wirtschaftlich und ökologisch richtige Wahl hängt jetzt stärker denn je von Ihrem konkreten Gebäude, Ihrer Nutzung und Ihrem Zeithorizont ab. Dieser Beitrag zeigt, nach welchen Kriterien Sie entscheiden — getrennt für selbstnutzende Eigentümer und für Vermieter.
Hinweis: Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage redaktionell ein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Was das GModG rechtlich im Detail ändert, lesen Sie in unserem Grundlagenbeitrag (siehe unten).
Was die Technologieoffenheit praktisch ändert — die Wahl liegt jetzt bei Ihnen
Das GModG ist „technologieoffen": Der Gesetzgeber schreibt nicht mehr vor, womit Sie heizen müssen, sondern setzt langfristige Rahmenbedingungen. Die wichtigsten Punkte für Ihre Entscheidung:
- Keine 65-%-Erneuerbaren-Pflicht mehr beim Einbau einer neuen Heizung.
- Keine allgemeine Austauschpflicht für funktionierende Gas- und Ölheizungen — Ihre bestehende Anlage dürfen Sie weiter betreiben und reparieren.
- Die Pflicht zum Heizungstausch ist nicht mehr an die Fristen der kommunalen Wärmeplanung gekoppelt. Die kommunale Wärmeplanung bleibt als Orientierung bestehen — etwa wenn ein Fernwärme-Anschluss absehbar ist.
- Das frühere absolute Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045 in seiner starren Form entfällt. An seine Stelle tritt für neu eingebaute fossile Heizungen eine schrittweise steigende Quote treibhausgasneutraler Brennstoffe (die sogenannte „Bio-Treppe", siehe Kasten).
Das klingt nach Freiheit — und ist es auch. Der Haken: Eine Gas- oder Ölheizung, die Sie 2026 einbauen, läuft technisch 20 Jahre. In dieser Zeit steigen der CO₂-Preis und die Anforderungen an den Brennstoff planbar an. „Erlaubt" heißt deshalb nicht automatisch „auf Dauer günstig".
Die „Bio-Treppe" bei neu eingebauten fossilen Heizungen
Wer sich neu für eine Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss den Brennstoff perspektivisch zu einem steigenden Anteil treibhausgasneutral beziehen. Die im GModG angelegten Stufen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040, klimaneutral ab 2045. Grün erzeugtes Gas oder Heizöl ist heute deutlich teurer als der fossile Standard — diese Stufen wirken damit wie ein eingebauter Kostenaufschlag über die Laufzeit.
Stand 2026-08-10; maßgeblich ist der amtliche Gesetzestext (siehe Quellen). Die genaue Ausgestaltung der Quote wird über Folgeverordnungen konkretisiert — vor Investitionsentscheidungen aktuellen Stand prüfen.
Die vier Entscheidungskriterien
Statt einer Pflicht haben Sie jetzt vier Stellhebel. In dieser Reihenfolge sollten Sie sie prüfen:
- Wirtschaftlichkeit über die Laufzeit (nicht nur der Anschaffungspreis). Eine Wärmepumpe kostet in der Anschaffung meist mehr als ein Gaskessel, verbraucht aber einen Energieträger (Strom), dessen Preis sich anders entwickelt als der von fossilem Gas mit CO₂-Aufschlag. Entscheidend ist die Vollkostenrechnung über 15–20 Jahre — Anschaffung, Brennstoff/Strom, Wartung, CO₂-Kosten, Förderung.
- CO₂-Preis-Perspektive. Der nationale CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe steigt und geht ab 2027 in den europäischen Emissionshandel (ETS 2) über, bei dem sich der Preis am Markt bildet. Fossile Wärme wird damit planbar teurer. Wie stark, lässt sich nicht garantieren — die Richtung aber schon.
- Fördertauglichkeit. Erneuerbare Heizungen (v. a. Wärmepumpen, Anschluss an Wärmenetze, Biomasse in engen Grenzen) sind über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) förderfähig; für rein fossile Anlagen gibt es keine Zuschüsse. Wer die Förderung mitnimmt, verschiebt die Wirtschaftlichkeitsrechnung deutlich (Details und Fristen: siehe unser Förder-Beitrag).
- Gebäude und Nutzung. Dämmstandard, vorhandene Heizflächen (Heizkörper vs. Flächenheizung), Vorlauftemperatur, Platz für Speicher, Stromanschluss — diese Faktoren entscheiden, welche Technologie in Ihrem Haus effizient läuft. Genau hier setzt eine Energieberatung an.
Entscheidungsbaum — in vier Fragen zur passenden Heizung
Der Entscheidungsbaum ersetzt keine Einzelfallberatung, sondern zeigt die Logik.
- Frage 1 — Ist in Ihrer Kommune ein Wärmenetz (Fernwärme) verfügbar oder konkret geplant? → Ja: Anschluss prüfen — oft die einfachste förderfähige Lösung. → Nein: weiter zu Frage 2.
- Frage 2 — Erreicht Ihr Gebäude mit vertretbarem Aufwand niedrige Vorlauftemperaturen (gut gedämmt, große Heizflächen)? → Ja: Wärmepumpe ist meist die wirtschaftlich und ökologisch stärkste Option. → Eher nein: weiter zu Frage 3.
- Frage 3 — Lassen sich mit überschaubaren Maßnahmen (Dämmung, größere Heizkörper, hydraulischer Abgleich) die Voraussetzungen schaffen? → Ja: Sanierungsschritt + Wärmepumpe im individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) planen. → Nein/erst später: weiter zu Frage 4.
- Frage 4 — Ist eine Übergangslösung nötig (defekte Heizung, kein Budget für Vollsanierung)? → Dann bewusst und mit offenen Augen: Hybridlösung oder — als Übergang — eine fossile Anlage, aber mit Blick auf Bio-Treppe und CO₂-Preis. Kein „Weiter so", sondern eine Zwischenstufe mit Ausstiegsplan.
Für Privateigentümer (selbstgenutzt): worauf es ankommt
Als selbstnutzende Eigentümerin oder Eigentümer profitieren Sie doppelt: Sie tragen die Energiekosten selbst — sinkende Betriebskosten kommen also direkt Ihnen zugute — und Sie können die BEG-Zuschüsse für den Heizungstausch selbst in Anspruch nehmen. Für Sie zählt vor allem die Vollkostenrechnung über die geplante Wohndauer. Wenn Sie ohnehin länger im Haus bleiben, rechnet sich eine effiziente, geförderte Wärmepumpe in vielen Bestandsgebäuden über die Laufzeit — auch wenn die Anschaffung höher ausfällt. Wichtig: Fördermittel vor Abschluss des Liefer- bzw. Leistungsvertrags beantragen.
Für Bestandshalter und Vermieter: die andere Rechnung
Als Vermieterin oder Vermieter tragen Sie die Investition, während die Energiekosten überwiegend die Mieter zahlen — hier greift eine andere Logik:
- CO₂-Kostenaufteilung: Die Kosten des nationalen CO₂-Preises werden nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt; je schlechter die energetische Qualität des Gebäudes, desto höher Ihr Anteil als Vermieter. Eine effiziente Heizung senkt also nicht nur die Nebenkosten der Mieter, sondern auch Ihren CO₂-Kostenanteil.
- Modernisierung und Miete: Investitionen in die Heizung können mietrechtliche Folgen haben (Modernisierungsumlage, Wirtschaftlichkeitsgebot) — das gehört sauber gerechnet und rechtlich geprüft.
- Wertargument: Energetische Qualität wird bei Vermietung und Verkauf zunehmend preisrelevant (Energieausweis, Nachfrage).
- Förderung: Auch vermietete Gebäude sind grundsätzlich förderfähig; die Antrags- und Reihenfolge-Regeln unterscheiden sich teils von der Selbstnutzung.
Für Bestandshalter lohnt fast immer der Blick auf den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP): Er ordnet Einzelmaßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge und hebt den iSFP-Bonus (+5 Prozentpunkte auf förderfähige Einzelmaßnahmen).
Warum eine unabhängige Energieberatung jetzt mehr wert ist als eine Pauschal-Regel
Solange die 65-%-Regel galt, gab es eine einfache (wenn auch grobe) Antwort. Jetzt gibt es die nicht mehr — und genau das macht eine herstellerunabhängige Beratung wertvoll: Wir rechnen für Ihr konkretes Gebäude die Vollkosten mehrerer Varianten, berücksichtigen CO₂-Preis-Pfad und Förderkulisse und sagen Ihnen, was sich für Ihre Nutzung trägt — ohne ein bestimmtes Produkt verkaufen zu müssen. Das ist der Unterschied zwischen einer Entscheidung, die 20 Jahre trägt, und einer, die nur den Moment löst.
IB Brinkmann berät als Ingenieurbüro technologieoffen im Raum Oldenburg, Ostfriesland und auf den ostfriesischen Inseln (Standorte Hatten und Norderney).
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Häufige Fragen
Muss ich meine funktionierende Gasheizung jetzt austauschen?
Nein. Für funktionierende Gas- und Ölheizungen gibt es keine allgemeine Austauschpflicht; Sie dürfen sie weiter betreiben und reparieren. Sinnvoll ist trotzdem, die Restlaufzeit und den CO₂-Preis-Pfad im Blick zu behalten und den Wechsel rechtzeitig zu planen.
Lohnt sich 2026 noch eine neue Gasheizung?
Sie ist erlaubt, aber selten die wirtschaftlichste Wahl über die Laufzeit: steigende CO₂-Kosten, die Bio-Treppe (steigender Anteil teurer treibhausgasneutraler Brennstoffe ab 2029) und die fehlende Förderfähigkeit sprechen in den meisten Bestandsgebäuden gegen eine reine Neu-Gasheizung. Als bewusste Übergangslösung mit Ausstiegsplan kann sie im Einzelfall passen.
Wärmepumpe oder Gasheizung — was ist günstiger?
Das entscheidet die Vollkostenrechnung über 15–20 Jahre, nicht der Anschaffungspreis. In gut oder mittel gedämmten Gebäuden mit passenden Heizflächen ist die geförderte Wärmepumpe über die Laufzeit meist günstiger. In sehr schlecht gedämmten Gebäuden ohne Sanierungsschritt kann das Bild kippen — deshalb lohnt die Einzelfallrechnung.
Bekomme ich noch Förderung für den Heizungstausch?
Ja, erneuerbare Heizungen sind über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) förderfähig. Wichtig: Der Förderantrag muss vor Abschluss des Liefer- bzw. Leistungsvertrags gestellt werden. Förderfähigkeit und -höhe richten sich nach der jeweils gültigen BEG-/BAFA-/KfW-Richtlinie; kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung.
Gilt das GModG auch für vermietete Häuser?
Ja. Zusätzlich relevant ist für Vermieter die Aufteilung des CO₂-Preises: Je schlechter die energetische Qualität, desto höher der Vermieteranteil — eine effiziente Heizung senkt diesen Anteil.
Autor
IB Brinkmann – Ingenieurbüro Brinkmann, Energieberatung (Standorte Hatten & Norderney). Redaktionelle Einordnung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: 10.08.2026.
Seitenweiter Disclaimer: Kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung. Maßgeblich sind die jeweils gültige BEG-/BAFA-Richtlinie und der amtliche Gesetzestext des GModG. Angaben Stand 10.08.2026.
Quellen
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), BGBl. 2026 Teil I Nr. 226 (verkündet 28.07.2026, in Kraft seit 29.07.2026) — recht.bund.de
- BMWK/BMWSB-Informationen zum GModG (GEG-Infoportal), Stand 2026-08-10
- Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) — BAFA/KfW, jeweils gültige Richtlinie