IB Brinkmann
Kurz gesagt: Wer ein vor dem 31. Oktober 1993 errichtetes Gebäude saniert, muss seit der Novelle der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) davon ausgehen, dass Asbest verbaut sein könnte. Das Gesetz vermutet Asbest bei Altbauten grundsätzlich — bis das Gegenteil belegt ist. Für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer bedeutet das: Vor dem ersten Bohrhammer steht Klarheit über die Schadstoffe. Wir erklären, welche Pflichten Sie treffen, wie eine Schadstoff-Erkundung abläuft und was das für Ihren Sanierungs- und Förderzeitplan heißt.
Warum das Thema 2026 aktuell ist
Zum 5. Dezember 2024 ist eine grundlegend überarbeitete Gefahrstoffverordnung in Kraft getreten, Ende 2025 wurde sie zur vollständigen Umsetzung der neuen EU-Asbest-Richtlinie (EU) 2023/2668 noch einmal angepasst (nationale Umsetzungsfrist: 21. Dezember 2025). Hintergrund: Asbest ist in Deutschland zwar seit 1993 verboten, steckt aber bis heute in Millionen Bestandsgebäuden — in Dach- und Fassadenplatten, Bodenbelägen, Fliesenklebern, Spachtelmassen, Rohrisolierungen und Putzen. Gerade bei energetischen Sanierungen (Dämmung, Fenster, Heizung) wird an genau diesen Bauteilen gearbeitet.
Neu ist vor allem die klare gesetzliche Linie: Der Schutz vor Asbestfasern beginnt nicht erst auf der Baustelle, sondern bei der Planung.
Die gesetzliche Asbestvermutung: Stichtag 31.10.1993
Das Kernstück für Eigentümer ist die Asbestvermutung (§ 11a GefStoffV): Bei Gebäuden, deren Bau vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, gilt Asbest als vorhanden — solange nicht das Gegenteil nachgewiesen ist. Diese Vermutung müssen Sie nicht widerlegen, bevor Sie einziehen oder wohnen. Sie wird aber relevant, sobald an der Bausubstanz gearbeitet wird.
Für Gebäude der Baujahre 1993 bis 1996 gilt eine Sonderregel: Hier kann der genaue Zeitpunkt der Errichtung entscheiden, weil Restbestände noch verbaut worden sein können.
Erkundungspflicht oder Informationspflicht? Der wichtige Unterschied
In vielen Beiträgen ist von einer „Erkundungspflicht" die Rede. Das ist verkürzt. Rechtlich präzise gilt:
- Sie als Eigentümer oder Auftraggeber haben eine Informationspflicht (§ 5a GefStoffV): Bevor ein Betrieb mit den Arbeiten beginnt, müssen Sie ihm das Baujahr des Gebäudes schriftlich oder elektronisch mitteilen — bei Baujahren zwischen 1993 und 1996 möglichst mit genauem Baudatum.
- Das ausführende Unternehmen muss das Baujahr in seiner Gefährdungsbeurteilung berücksichtigen. Reichen Ihre Angaben nicht aus, um Asbest sicher auszuschließen, muss der Betrieb eine weitere Erkundung im Gebäude veranlassen (Probenahme/Analyse) — in der Regel als gesondert zu vergütende Leistung.
In der Praxis führt das zum selben Ergebnis: Bei einem Altbau vor 1993 kommen Sie an einer Schadstoff-Erkundung vor der Sanierung kaum vorbei. Denn ohne Nachweis, dass ein Bauteil asbestfrei ist, muss der Handwerksbetrieb von Asbest ausgehen — mit entsprechend aufwendigen Schutzmaßnahmen (TRGS 519), höheren Kosten und längerer Bauzeit. Eine vorgezogene Erkundung schafft Planungssicherheit und ist meist die günstigere Variante.
So läuft eine Schadstoff-Erkundung ab
Eine belastbare Erkundung deckt nicht nur Asbest ab, sondern auch die anderen typischen Altbau-Schadstoffe. Der Ablauf in vier Schritten:
- Begehung & Bauteil-Bewertung. Wir sichten das Gebäude, ordnen Bauteile nach Baualter und Verdachtsmomenten ein und legen die Beprobungspunkte fest.
- Probenahme. Materialproben werden fachgerecht und emissionsarm entnommen — von Putz, Kleber, Platten, Bodenbelägen, Isolierungen. Für Faserbelastungen der Luft sind zusätzlich Raumluftmessungen möglich (siehe auch unsere Innenraumluftmessung).
- Laboranalyse. Ein akkreditiertes Labor untersucht die Proben auf Asbest sowie bei Bedarf auf künstliche Mineralfasern (KMF), PCB, PAK oder Holzschutzmittel.
- Schadstoffkataster & Empfehlung. Sie erhalten einen dokumentierten Befund: Wo sitzt was, in welcher Konzentration, welche Bauteile sind unbedenklich, welche müssen fachgerecht (nach TRGS 519) zurückgebaut oder saniert werden.
Dieser Befund ist die Grundlage für die Ausschreibung an Fachbetriebe — und schützt Sie vor bösen Überraschungen mitten in der Bauphase.
Folgen für Sanierungs- und Förderzeitplan
Eine Schadstoff-Erkundung sollte früh in der Sanierungsplanung stehen — idealerweise, bevor Sie Liefer- und Leistungsverträge mit Handwerksbetrieben abschließen. Zwei Gründe:
- Planungssicherheit: Ein Asbest-Fund kann Bauteile, Reihenfolge und Budget verändern. Wer das vorher weiß, plant realistisch.
- Förderung: Wenn Sie Ihre Sanierung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fördern lassen, ist die Reihenfolge entscheidend. Der Förderantrag muss vor Abschluss des Liefer- bzw. Leistungsvertrags gestellt werden — maßgeblich ist der Vertragsabschluss, nicht der physische Baubeginn. Eine vorgezogene Schadstoff-Erkundung kollidiert damit nicht, weil sie der Vertragsvergabe vorausgeht. Ordnen Sie die Schritte trotzdem sauber: erst Beratung/Erkundung und Planung, dann Antrag, dann Auftrag.
Hinweis zur Förderung: Förderfähigkeit und -höhe richten sich nach der jeweils gültigen BAFA-/KfW-Richtlinie; es besteht kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung. Stand: September 2026.
Wie Sie Sanierungsschritte sinnvoll und förderfähig reihen, halten Sie am besten in einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) fest. Und welche Sanierungspflichten das GEG 2026 ohnehin auslöst, lesen Sie in unserem Überblick, was das GEG 2026 für Eigentümer bedeutet.
Besonders für Hausverwaltungen und WEG
Verwalten Sie Wohnungseigentum oder ein Mietobjekt, treffen die Pflichten Sie als Auftraggeber der Bauarbeiten. Praktisch heißt das: Baualter und vorhandene Erkenntnisse zu Schadstoffen dokumentieren, an beauftragte Betriebe weitergeben und bei Verdacht eine Erkundung veranlassen. Ein einmal erstelltes Schadstoffkataster für ein Gebäude ist dabei eine dauerhafte Arbeitsgrundlage für alle künftigen Maßnahmen — und ein Beleg sorgfältiger Verwaltung gegenüber Eigentümern und Mietern.
Was wir für Sie tun
Als Ingenieurbüro mit eigenem Leistungsbereich Schadstoffmessung und Asbest-Erkundung begleiten wir Sie von der Begehung über die Probenahme bis zum fertigen Schadstoffkataster — im Raum Oldenburg, Bremen, in Ostfriesland und auf den Inseln. Auf Wunsch verzahnen wir die Erkundung direkt mit Ihrer energetischen Sanierung im Altbau und der Förderplanung, sodass Schadstoffe, Bauphysik und Fördermittel zusammenpassen.
Sie planen eine Sanierung an einem Altbau vor 1993? Sprechen Sie mit uns über eine Schadstoff-Erkundung, bevor die Handwerker anrücken. → Schadstoffmessung anfragen
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand vom September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind die jeweils gültige Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) und die einschlägigen Technischen Regeln (TRGS 519). Angaben zu Fristen und Grenzwerten ohne Gewähr.