CO₂-Kostenaufteilung 2026: Was Vermieter und Hausverwaltungen zahlen müssen

Stand: 16.09.2026

Seit dem 1. Januar 2023 tragen Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten, die beim Heizen mit Öl oder Gas anfallen — bislang lagen sie vollständig beim Mieter. Wie hoch der Vermieteranteil ausfällt, entscheidet ein Stufenmodell: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto größer der Anteil, den der Vermieter selbst zahlt. Für Vermieter und Hausverwaltungen ist das kein Nebenschauplatz der Nebenkostenabrechnung, sondern eine jährliche Pflicht mit klarem Datenbedarf — und ein Frühwarnsignal für den Sanierungsbedarf. Dieser Beitrag erklärt, wie die Aufteilung funktioniert, welche Daten Sie brauchen und wie Sie richtig einstufen.

Kurz gesagt: So funktioniert die CO₂-Kostenaufteilung

• ✓Grundregel: Die CO₂-Kosten aus der Brennstoffrechnung (Erdgas, Heizöl, Flüssiggas) werden zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt — nicht mehr allein vom Mieter getragen.
• ✓Maßstab bei Wohngebäuden: der spezifische CO₂-Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr (kg CO₂/m²/a). Daraus ergibt sich die Stufe.
• ✓Spanne: von 0 % Vermieteranteil bei sehr effizienten Gebäuden (unter 12 kg CO₂/m²/a) bis 95 % Vermieteranteil bei besonders emissionsreichen Gebäuden (ab 52 kg CO₂/m²/a).
• ✓Nichtwohngebäude: aktuell noch hälftig (50/50) — ein eigenes Stufenmodell ist angekündigt, aber noch nicht in Kraft.
• ✓Pflicht: Der Vermieter muss die Einstufung und die Aufteilung in der Heizkostenabrechnung ausweisen. Versäumt er das, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen.

Warum es dieses Gesetz gibt (und seit wann)

Auf fossile Brennstoffe wird seit 2021 ein nationaler CO₂-Preis erhoben (Brennstoffemissionshandelsgesetz, BEHG). Er verteuert das Heizen mit Öl und Gas Jahr für Jahr — 2026 innerhalb eines gesetzlichen Preiskorridors von 55 bis 65 Euro je Tonne CO₂; ab 2027 ist der Übergang in den europäischen Emissionshandel (ETS 2) vorgesehen.

Das Problem: Ein Mieter kann die energetische Qualität des Gebäudes nicht beeinflussen — Dämmung, Fenster und Heizungsanlage bestimmt der Eigentümer. Zahlte der Mieter den CO₂-Preis allein, hätte der Vermieter keinen finanziellen Anreiz zu sanieren. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) korrigiert das seit dem 1. Januar 2023: Es verteilt die CO₂-Kosten nach dem energetischen Zustand des Gebäudes — und macht schlechte Effizienz für den Vermieter spürbar teuer.

Das Stufenmodell für Wohngebäude — die 10 Stufen im Überblick

Für Wohngebäude gilt ein zehnstufiges Modell. Grundprinzip: Je mehr CO₂ ein Gebäude pro Quadratmeter ausstößt, desto höher der Vermieteranteil.

• ✓unter 12 kg CO₂/m²/a — Mieteranteil 100 %, Vermieteranteil 0 %.
• ✓12 bis unter 17 kg — Mieteranteil 90 %, Vermieteranteil 10 %.
• ✓17 bis unter 22 kg — Mieteranteil 80 %, Vermieteranteil 20 %.
• ✓22 bis unter 27 kg — Mieteranteil 70 %, Vermieteranteil 30 %.
• ✓27 bis unter 32 kg — Mieteranteil 60 %, Vermieteranteil 40 %.
• ✓32 bis unter 37 kg — Mieteranteil 50 %, Vermieteranteil 50 %.
• ✓37 bis unter 42 kg — Mieteranteil 40 %, Vermieteranteil 60 %.
• ✓42 bis unter 47 kg — Mieteranteil 30 %, Vermieteranteil 70 %.
• ✓47 bis unter 52 kg — Mieteranteil 20 %, Vermieteranteil 80 %.
• ✓52 kg und mehr — Mieteranteil 5 %, Vermieteranteil 95 %.

Quelle: Anlage zum CO2KostAufG. Ein sehr gut gedämmter Neubau landet in Stufe 1 (Vermieter zahlt nichts), ein unsanierter Altbau mit alter Ölheizung schnell in den oberen Stufen — mit einem Vermieteranteil von 70 bis 95 %.

Sonderfall Nichtwohngebäude: weiterhin hälftig

Für Nichtwohngebäude — etwa Büro-, Gewerbe- oder gemischt genutzte Objekte — gilt das Stufenmodell noch nicht. Hier werden die CO₂-Kosten derzeit hälftig (50 % Vermieter / 50 % Mieter) aufgeteilt (§ 8 CO2KostAufG). Der Gesetzgeber hat zwar angekündigt, die pauschale Aufteilung durch ein eigenes Stufenmodell für Nichtwohngebäude abzulösen; dieses ist jedoch bis heute nicht in Kraft. Bis dahin bleibt es bei der 50/50-Regel. Wer gemischt genutzte Objekte verwaltet, sollte Wohn- und Nichtwohnanteile daher getrennt betrachten.

Welche Daten Vermieter und Hausverwaltungen brauchen

Die gute Nachricht: Den wichtigsten Wert liefert Ihr Brennstofflieferant. Seit Einführung des Gesetzes müssen Rechnungen über Erdgas, Heizöl oder Flüssiggas die CO₂-Emissionen (in kg) und die darauf entfallenden CO₂-Kosten (in Euro) ausweisen. Für die Einstufung eines Wohngebäudes brauchen Sie:

1. Die CO₂-Emissionen des Abrechnungszeitraums — aus der Brennstoffrechnung bzw. bei Fernwärme aus der Abrechnung des Wärmelieferanten.
2. Die beheizte Wohnfläche des Gebäudes (bzw. der Nutzeinheit).
3. Daraus berechnen Sie den spezifischen Wert in kg CO₂/m²/a und ordnen ihn der passenden Stufe zu.

Bei Zentralheizungen stuft der Vermieter das gesamte Gebäude nach diesem Wert ein und verteilt die CO₂-Kosten anschließend gebäudeweit. Bei Wohnungen mit eigener (dezentraler) Gas-Etagenheizung, bei denen der Mieter den Brennstoff selbst bezieht, gilt ein abweichendes Verfahren: Hier rechnet der Mieter zunächst selbst ab und kann den auf den Vermieter entfallenden Anteil zurückverlangen.

So rechnen Sie die Einstufung (Schritt für Schritt)

1. CO₂-Menge ermitteln: kg CO₂ des Abrechnungsjahres aus der Brennstoff- bzw. Wärmerechnung ablesen.
2. Auf die Fläche beziehen: CO₂-Menge ÷ beheizte Wohnfläche (m²) = kg CO₂/m²/a.
3. Stufe bestimmen: den Wert in der Liste oben nachschlagen → ergibt Mieter- und Vermieteranteil in Prozent.
4. CO₂-Kosten aufteilen: die ausgewiesenen CO₂-Kosten (Euro) mit den Prozentsätzen der Stufe multiplizieren.
5. In der Abrechnung ausweisen: Vermieteranteil herausrechnen, Mieteranteil in die Heizkostenabrechnung übernehmen.

Ein vereinfachtes Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus verursacht laut Gasrechnung 30 kg CO₂/m²/a. Das entspricht Stufe 5 (27 bis unter 32 kg) — 40 % Vermieteranteil, 60 % Mieteranteil. Von 1.000 € CO₂-Kosten trägt der Vermieter 400 €, der Mieter 600 €.

Ihre Pflichten in der Heizkostenabrechnung — und was passiert, wenn Sie sie versäumen

Der Vermieter muss in der Heizkostenabrechnung ausweisen: den vom Mieter zu tragenden Anteil der CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes bzw. der Wohnung und die Berechnungsgrundlagen (§ 7 CO2KostAufG). Nur so kann der Mieter die Aufteilung nachvollziehen.

Wichtig: Weist der Vermieter die Aufteilung nicht oder unvollständig aus, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten pauschal um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4). Die Pflicht ist damit nicht nur formal — ihre Verletzung kostet bares Geld.

In Sonderfällen kann sich der Vermieteranteil zudem halbieren, etwa wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben (z. B. Denkmalschutz oder ein Anschluss- und Benutzungszwang an ein Wärmenetz) energetische Verbesserungen oder einen Heizungstausch rechtlich einschränken (§ 9 CO2KostAufG). Ob ein solcher Fall vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen.

Was das für WEG und Hausverwaltungen bedeutet

Für Hausverwaltungen und WEG-Verwalter ist die CO₂-Kostenaufteilung ein wiederkehrender Pflichtbaustein jeder Heizkostenabrechnung. In der Praxis heißt das:

• ✓Datenfluss sichern: CO₂-Emissionen und -Kosten müssen aus der Brennstoff- oder Wärmeabrechnung zuverlässig in die Heizkostenabrechnung übernommen werden — im Zweifel beim Messdienstleister anfragen, ob die Aufteilung bereits erfolgt.
• ✓Gebäude korrekt einstufen: Die Einstufung ist gebäudebezogen; bei gemischt genutzten Objekten Wohn- und Nichtwohnanteile trennen.
• ✓Ausweispflicht erfüllen: Einstufung und Berechnungsgrundlagen gehören in die Abrechnung — sonst droht das 3 %-Kürzungsrecht.
• ✓Eigentümer informieren: Bei hohen Vermieteranteilen frühzeitig auf den Sanierungsbedarf hinweisen. Das ist zugleich ein Anlass, die energetische Strategie der Gemeinschaft zu besprechen — siehe unser Beitrag zur energetischen Sanierung in der WEG 2026.

Vom Kostenanteil zum Sanierungssignal

Genau hier liegt der eigentliche Sinn des Gesetzes: Ein hoher Vermieteranteil ist ein Preisschild für schlechte Effizienz. Landet Ihr Gebäude in den oberen Stufen (Vermieteranteil 70 bis 95 %), zahlen Sie diesen Aufschlag Jahr für Jahr — und mit steigendem CO₂-Preis wird er größer.

Die Einstufung nach kg CO₂/m²/a ist eng mit der energetischen Qualität verwandt, die auch im Energieausweis dokumentiert ist (siehe Bedarfs- oder Verbrauchsausweis). Wer die eigene Einstufung senken will, kommt an einer strukturierten Bewertung nicht vorbei: Welche Maßnahme senkt den CO₂-Ausstoß am wirksamsten je investiertem Euro? Ein Energieberater rechnet das durch — vom Heizungstausch über die Dämmung bis zur geförderten Gesamtstrategie. Für Vermieter mit mehreren Objekten lohnt der Blick über das einzelne Gebäude hinaus.

Fazit & nächster Schritt

Die CO₂-Kostenaufteilung ist für Vermieter und Hausverwaltungen eine feste jährliche Pflicht — mit klaren Daten, einem klaren Rechenweg und einer spürbaren Sanktion bei Versäumnis. Der Vermieteranteil ist zugleich das ehrlichste Preisschild für die Effizienz Ihres Gebäudes: Wer in den oberen Stufen liegt, zahlt Jahr für Jahr drauf.

Sie wollen wissen, in welcher Stufe Ihr Gebäude liegt und mit welcher Maßnahme Sie den CO₂-Ausstoß am wirksamsten senken? IB Brinkmann bewertet Ihr Objekt, erstellt den Energieausweis und zeigt Ihnen die wirtschaftlichste Sanierungsstrategie — für einzelne Objekte wie für ganze Portfolios. Sprechen Sie uns an.

Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Mietrechtsberatung. Maßgeblich ist der Wortlaut des CO2KostAufG in der jeweils gültigen Fassung. Die genannten CO₂-Preise (BEHG) und die Regelung für Nichtwohngebäude sind der tagesaktuellen Rechtslage zu entnehmen.